深圳灣科技生態(tài)園,，坐落于高新區(qū)核心地帶白石路與沙河西路交匯處,，坐擁濱海大道與深港西部通道。深圳“十二五”規(guī)劃建設(shè)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目之一,。

發(fā)展定位為：高科技上市公司總部和研發(fā)基地,；戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展平臺；創(chuàng)新型中小企業(yè)孵化器,；低碳生態(tài)示范園,；深圳高新區(qū)南區(qū)配套服務(wù)中心。

深圳灣科技生態(tài)園用地面積20.31萬平方米,，建筑形態(tài)為2棟多層,、6棟高層、4棟超高層,，總建筑面積188萬平方米,，包括研發(fā)85.29萬平方米、辦公12.18萬平方米,、酒店

6.09萬平方米,、公寓11.55萬平方米、商業(yè)6.09萬平方米,、地下室3層,、停車位6869個。

一,， 項(xiàng)目簡介

（1）項(xiàng)目位置：位于深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南區(qū),，沙河西路與白石路交匯處。

（2）開發(fā)商：深圳市投資控股有限公司

（3）用地面積：20萬㎡

（4）建筑面積：約188萬㎡主體建筑物性質(zhì)為研發(fā)辦公及公寓,，總建筑面積188萬㎡其中：商業(yè)計(jì)容建筑面積6.09萬㎡

（5）層高：4.2米 凈高2.9米

（6）物業(yè)管理：深投控物業(yè)

（7）幕墻系統(tǒng)：雙層LOW--E玻璃幕墻

（8）空調(diào)系統(tǒng)：VAV中央空調(diào)系統(tǒng)

（9）停車位：約8000個

（10）車位費(fèi)：600元/月

（11）交付時(shí)間：2016年10月

（12）出租寫字樓面積：200平--10000平不等,，精裝修和毛坯均有

（13）出租價(jià)格：110--200元/㎡

（14）物業(yè)費(fèi)：19元/㎡

（15）空調(diào)費(fèi)：12元/㎡

（16）交通信息： 軌道交通：地鐵9號線科技城站（西延），深大東站（西延）,、2號線科苑站

深圳灣科技生態(tài)園是深圳市政府以打造高科技企業(yè)總部和研發(fā)基地,、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展平臺為目標(biāo)的重點(diǎn)項(xiàng)目，于2011年正式開工,，于2014年分區(qū)建成并逐步投入

使用,。作為深圳灣片區(qū)剩余的大面積可建設(shè)用地，該項(xiàng)目規(guī)劃了的發(fā)展環(huán)境，實(shí)現(xiàn)了辦公,、生活和環(huán)境生態(tài)的高度融合,，打造成了一座以互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥類,、新能

源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo),，集合產(chǎn)業(yè)研發(fā)、辦公,、居住,、商業(yè)、休閑等一體化的多功能綜合產(chǎn)城新區(qū),，成為了深圳新時(shí)期性的品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園,。 

坐擁核心區(qū)位優(yōu)勢 ，筑多功能產(chǎn)城新區(qū)

深圳灣科技生態(tài)園位于高新南區(qū)白石路和沙河西路交界處,，南鄰高新南十道,，是深圳灣片區(qū)的核心地帶。交通方面,，緊靠濱海大道,、廣深高速、深港西部通道等交通要道,，

周邊地鐵1號線,、2號線和9號線環(huán)繞，地鐵科苑站,、高新園站,、深大站均可到達(dá)，另有多條公交線路直達(dá)園區(qū),；臨近前海深港合作區(qū),、深圳大學(xué)、深圳灣公園等,，坐擁周邊

商務(wù),、教育、文化和休閑資源,，便捷的交通路網(wǎng)和區(qū)位優(yōu)勢成為了園區(qū)的理想建設(shè)地,。

深圳灣科技生態(tài)園項(xiàng)目占地面積約20萬㎡，計(jì)容建筑面積121萬㎡,，總建筑面積約188萬㎡,，園區(qū)囊括了寫字樓、精品公寓,、星級酒店,、展示中心、商業(yè)街區(qū)、休閑場所等

生產(chǎn),、生活配套設(shè)施,，構(gòu)造了全方位、多業(yè)態(tài)的大型綜合商務(wù)中心,。其中研發(fā)類體量約85.29萬㎡、辦公體量12.18萬㎡,、酒店6.09萬㎡,、公寓11.55萬㎡、商業(yè)6.09萬㎡以

及配套設(shè)施6400㎡,。

項(xiàng)目整體按照“兩橫兩縱”的步行通道布局,，即一條園區(qū)道路和E灣大街為園區(qū)后期規(guī)劃，其余皆為城市道路,，將園區(qū)劃分為四個功能區(qū)域,。其中：

一區(qū)包含辦公樓和公寓1-5棟，1棟和5棟B座為公寓,、3棟為展示會所,，其余皆為研發(fā)辦公樓；

二區(qū)包含辦公樓和公寓6-9棟,，8棟為活力中心,、9棟A座為公寓，其余皆為研發(fā)辦公樓,；

三區(qū)包含辦公樓和星級酒店10-11棟,，10棟和11棟B座為辦公樓，11棟A座為深圳灣萬怡酒店,；

四區(qū)12棟為兩座超高層寫字樓建筑,，分別由54層和58層高層塔樓和9層裙樓組成，包含深圳灣萬麗酒店和研發(fā)辦公樓,。

“垂直分層”打破高密度弊端,，創(chuàng)造多功能社交空間

深圳灣科技生態(tài)園園區(qū)共由6棟高層、2棟多層,、4棟超高層建筑形態(tài)組成,，大面積的玻璃幕墻、方形的建筑外形呈現(xiàn)摩登科技感,。在建筑立面上設(shè)計(jì)了垂直凹槽和豎向

折線,，垂直凹槽對方正的建筑體塊進(jìn)行分割，重組豐富的立面形態(tài),，仿若縱向的空中綠廊,；折線讓整個建筑形體更整體、更具垂直感，強(qiáng)化了建筑形體從頂部到裙樓的統(tǒng)一

和延續(xù)感,。

深圳灣科技生態(tài)園項(xiàng)目占地面積約20萬㎡,，地上計(jì)容建筑面積高達(dá)121萬㎡，一般情況下,，這種大體量,、高密度的建筑形式將產(chǎn)生公共空間單一緊湊等品質(zhì)問題，但置身園

區(qū),，卻絲毫沒有空間緊迫感,，這源自于項(xiàng)目巧妙的“多層地表、垂直城市”設(shè)計(jì)理念,，以立體分層的設(shè)計(jì)手法將園區(qū)劃分出地下層,、首層、平臺架空層,、屋頂花園等多個垂

直功能空間,，又讓整個園區(qū)開放性地聯(lián)系起來。

深圳灣科技生態(tài)園項(xiàng)目地下層空間作為停車場,、車行交通及未來與地鐵接駁功能使用,，舒緩交通的在中庭廣場承載景觀綠化和少量商業(yè)輔助功能；首層作為園區(qū)主要

形象展示,、人流和車流往來空間,，在交通方面與周邊公交、地鐵站點(diǎn)構(gòu)成聯(lián)系,，更承載著園區(qū)主要商業(yè)及公共服務(wù)配套功能,；平臺架空層承載園區(qū)步行交通及主要景觀展示

功能，架空平臺通過空間的橫向延伸連接四個分區(qū),，讓整個園區(qū)開放性的聯(lián)系起來,，又達(dá)到人車、動靜分隔,，融入豐富的景觀設(shè)計(jì),，形成高綠化率的生態(tài)園區(qū)，是分層系統(tǒng)

中重要垂直層面,；平臺架空層往上則分別為靈活中小型企業(yè)及其屋頂花園,、擁有良好景觀視野的大企業(yè)高端辦公塔樓，這兩個區(qū)域則具有一定的私密性,。

“垂直分層”的設(shè)計(jì)概念將園區(qū)四個區(qū)域統(tǒng)籌聯(lián)系起來,，強(qiáng)化了各地塊間、地塊和城市周邊的空間關(guān)系,，加強(qiáng)企業(yè)和員工間的交流互動,。緩解了首層地面人車流線眾多的問

題,，更重要的是解決了高密度建筑布局和園區(qū)品質(zhì)間的矛盾，營造了大量如街巷,、空中平臺,、廣場、中庭,、屋頂花園等靈活的公共空間和立體綠化,，對于產(chǎn)業(yè)園的建筑功能

和生態(tài)環(huán)境的共同優(yōu)化起到了重要的作用。

合理布局商業(yè)功能,，完善生活配套設(shè)施

深圳灣科技生態(tài)園園區(qū)在高密度的建筑群中構(gòu)建了豐富的空間場所,，其著力打造的商業(yè)配套是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。園區(qū)自有E.Town商業(yè)品牌,，通過裙房底層巷道聯(lián)通的商業(yè)

設(shè)計(jì)，“十字”縱橫布置商業(yè)體量,，打造成主題鮮明,、體驗(yàn)感豐富的街巷商業(yè)區(qū)；通過結(jié)合商家品牌設(shè)施,，塑造宜人的空間,，如戶外餐吧、休閑飲品區(qū),，構(gòu)成有趣而富有人

情味的購物空間,。商業(yè)作為園區(qū)的生活配套，主要以大型超市,、高端餐飲以及小型餐飲,、社區(qū)店等為主要形態(tài)，集餐飲,、零售,、休閑娛樂、藝術(shù)教育等豐富業(yè)態(tài)為一體,，引

入多家優(yōu)質(zhì)品牌,。餐飲方面包含主力店超級物種、北海漁村,、蓉和小廚等,，咖啡飲品品牌豐富，有星巴克,、太平洋咖啡,、sugar咖啡、喜茶等充分滿足商務(wù)休閑需求,；還有

藝術(shù)教育中心,、深圳首家智能互聯(lián)網(wǎng)健身中心“光豬圈健身”,、美容機(jī)構(gòu)和瑜伽館等豐富業(yè)余生活。

除了全面的商業(yè)配套,，項(xiàng)目還為引入的人才提供了完善的生活服務(wù),，建設(shè)人才公寓，引入萬豪集團(tuán)星級酒店,、萬怡星級酒店等多樣化住宅產(chǎn)品,，解決園區(qū)人才居住需求，同

時(shí)配套了子女教育,、文化藝術(shù),、休閑健身等全方位功能，充分促進(jìn)了園區(qū)生產(chǎn)經(jīng)營和工作生活的和諧統(tǒng)一,。

打造一站式服務(wù)孵化平臺,，聚集優(yōu)質(zhì)企業(yè)圈層

為更好地服務(wù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)及入駐企業(yè)，園區(qū)在政府的推動下積極創(chuàng)新運(yùn)營管理策略,，構(gòu)建起多項(xiàng)如政務(wù),、知識產(chǎn)權(quán)、創(chuàng)新展示,、公共技術(shù)等綜合服務(wù)系統(tǒng),，提供如產(chǎn)業(yè)園公共

信息平臺、全過程金融服務(wù)平臺,、公共技術(shù)平臺,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)行政服務(wù)中心、警務(wù)服務(wù)中心,、人才交流中心,、會議展示平臺等多種產(chǎn)業(yè)園公共綜合服務(wù)平臺。其中位于園區(qū)2

棟的黨委群服務(wù)中心,，設(shè)置了行政服務(wù),、企業(yè)產(chǎn)品微展等10余個功能室，免費(fèi)為入駐企業(yè)提供企業(yè)產(chǎn)品推介,、產(chǎn)業(yè)政策宣傳,、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)扶持、社會組織孵化等服務(wù),，助力中

小微企業(yè)成長壯大,。還提供大量服務(wù)設(shè)施，如大面積的共享會議室,、多功能廳,、黨建書吧等滿足企業(yè)商務(wù)需求，設(shè)置法律援助站,、解憂室,、舒心園,、咖啡吧等人才關(guān)愛

空間。

基于園區(qū)優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集的基礎(chǔ)上,，園區(qū)創(chuàng)新了生態(tài)服務(wù)平臺MyBay APP,，將園區(qū)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源全部打通，充分發(fā)揮資源整合作用,，旨在為企業(yè)打造優(yōu)質(zhì)優(yōu)惠的商旅,、

辦公及消費(fèi)服務(wù)的電商平臺，成為園區(qū)企業(yè)降低成本,、吸引人才,、穩(wěn)定人才的重要保障。在科技金融方面,，園區(qū)將以創(chuàng)業(yè)廣場為重要載體,，為企業(yè)提供全生命周期的科技金

融服務(wù)，通過整合政府,、社會,、金融機(jī)構(gòu)資源和投控系統(tǒng)金融資源，為科技生態(tài)園等投控園區(qū)企業(yè)提供科技孵化,、債權(quán)融資,、知識產(chǎn)權(quán)抵押,、上市輔導(dǎo)等一站式科技金融服

務(wù),。

對于入駐園區(qū)的企業(yè)，還可享受到政府的政策扶持,，如符合市級以上高技術(shù)企業(yè),、高新技術(shù)項(xiàng)目認(rèn)定、科學(xué)技術(shù)獎勵,、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室,、工程研究中心、入選國家,、孔

雀計(jì)劃,、世界500強(qiáng)等條件之一的便可獲得租金減免政策優(yōu)惠；針對“總部經(jīng)濟(jì)＋科技創(chuàng)新”雙輪驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域,，對于自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè),，企業(yè)單位可享

受南山區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金政策，獲得無償資助扶持,。

深圳灣科技生態(tài)園以企業(yè)為主體,，統(tǒng)籌多方資源，專注提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺,，目前園區(qū)已匯聚了互聯(lián)網(wǎng),、新一代信息技術(shù),、生物醫(yī)藥類、新能源,、節(jié)能環(huán)保,、創(chuàng)意文化類等高

新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，入駐了深大批世界500強(qiáng)企業(yè)及行業(yè)企業(yè),，逾30家上市公司,，上千家創(chuàng)新型中小代表企業(yè)等。如高通,、ARM,、華為、騰訊,、空客等企業(yè),，深圳聯(lián)交

所、聯(lián)發(fā)科軟,、MediaTek,、和美信息、TINNO,、海盈,、深圳市農(nóng)產(chǎn)品等企業(yè)，還有以中行,、招行,、浙商銀行、中信銀行,、北京銀行等優(yōu)質(zhì)銀行及金融服務(wù)機(jī)構(gòu),。這些

企業(yè)的強(qiáng)勢入駐，構(gòu)建了園區(qū)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)圈層,，賦予了園區(qū)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力和競爭力,。

深圳灣科技生態(tài)園以高品質(zhì)締造了低碳生態(tài)示范園區(qū)，提供自然舒適的產(chǎn)業(yè)辦公環(huán)境,，打造了一個產(chǎn)業(yè)高端,、功能完善、運(yùn)營的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū),，充分體現(xiàn)了集產(chǎn)業(yè)生

態(tài),、經(jīng)營生態(tài)和環(huán)境生態(tài)高度融合的先進(jìn)理念和特色，成為構(gòu)筑灣區(qū)總部基地和未來創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新引擎,，對高新產(chǎn)業(yè)園的轉(zhuǎn)型升級起到了重要的示范意義,。