曾是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)騰飛“排頭兵”的日升園中園,，再次來到轉(zhuǎn)型發(fā)展的十字路口,。

由于區(qū)位條件優(yōu)勢,，泗涇鎮(zhèn)多年前產(chǎn)業(yè)用地就逼近“天花板”,。但在23.99平方公里行政區(qū)域內(nèi)有數(shù)十個低產(chǎn)出的“園中園”和“廠中廠”,，有的稅收貢獻(xiàn)甚至為零,，存在產(chǎn)業(yè)低端,、管理缺位、層層轉(zhuǎn)租等問題,。受此影響,，過去較長一段時間，泗涇鎮(zhèn)制造業(yè)發(fā)展萎靡,。

“園中園”土地屬于企業(yè)或私人所有,，在土地二級市場上，每畝單價就超400萬元,。通過傳統(tǒng)回購的方式“騰籠換鳥”,，代價是泗涇鎮(zhèn)難以承受的。如何破局,？

設(shè)置準(zhǔn)入門檻,，打造發(fā)展新引擎

近日，吉利旗下新能源汽車品牌極氪ZEEKR 009專場試駕會在泗涇鎮(zhèn)手拉手汽車港召開,。這場試駕會在業(yè)內(nèi)頗具分量,，極大提升了手拉手汽車港的顯示度。

手拉手汽車港是原江南造船廠分廠所在地,，因多種原因閑置后,，一直是地方政府一塊“心病”。這塊地共157畝,，一旁是泗涇鎮(zhèn)重金打造的城市濱水空間,，交通便捷，是實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“大衣料子”,。

與土地所有人——央企中船科技多次協(xié)商溝通后,，對方終于同意由泗涇鎮(zhèn)政府代為招商。

當(dāng)時泗涇鎮(zhèn)發(fā)布招商消息后,，懂行的投資人都慕名而來,。

“結(jié)合全鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，我們對于這個園區(qū)定位是發(fā)展新能源汽車產(chǎn)業(yè),，打造集國際賽事,、試乘試駕、休閑娛樂,、汽車文化活動等多功能于一體的國際化汽車產(chǎn)業(yè)園,。”泗涇鎮(zhèn)黨委書記楊洪彬告訴記者,，泗涇鎮(zhèn)為這塊地設(shè)置了較高的準(zhǔn)入門檻,，希望打造成泗涇商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的新引擎。

2020年10月,，手拉手汽車港與中船科技簽訂20年租賃協(xié)議,，項目正式啟動,。改造廠房的投資額超2億元，僅燈光改造就花了數(shù)百萬元,。

“真金白銀沒白花,。園區(qū)招商勢頭喜人，空間一直供不應(yīng)求,。60多家園區(qū)入駐企業(yè)含金量極高,，包括極氪新能源的銷售中心、長安汽車的華東銷售總部和交付中心,、奧迪的上海交付中心等,。”手拉手汽車港董事長薛從發(fā)告訴記者,，目前園區(qū)每年納稅2000多萬元,，下階段有望超3000萬元。

手拉手汽車港的興起,，帶動了泗涇鎮(zhèn)商銷社零數(shù)據(jù)。據(jù)悉,，泗涇鎮(zhèn)2022年已完成限額以上社會消費品零售額30.71億元,，完成全年計劃383.8%，同比增長221.2%,?！皥@區(qū)為泗涇居民提供了上千個薪酬較高的工作崗位，每月人均收入可以達(dá)到8000元以上,?！?/p>

敢于嘗鮮政策，打破發(fā)展瓶頸

民企是破局的關(guān)鍵,。

2013年,，受生產(chǎn)成本、環(huán)保,、物流等因素影響,，紅虹木業(yè)決定將生產(chǎn)基地從泗涇搬遷至長三角其他地區(qū)，老基地轉(zhuǎn)型做園區(qū),。

“園區(qū)有75畝土地,，位置好，廠房是現(xiàn)成的,，一年就能掙四五百萬元租金,。”紅虹產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理朱林平說,。

這筆買賣對園區(qū)很劃算,，入駐企業(yè)多為低端倉儲物流五金類企業(yè),，只需提供基本的物業(yè)服務(wù)。但對地方來說,，園區(qū)非但沒有稅收貢獻(xiàn),，地方還要提供道路、保潔,、水電,、環(huán)保、安全等隱性成本支出,。

如果地方整體收購園區(qū),，在不溢價的情況下，也至少要3億元,，代價太大,。如何破解？

契機(jī)出現(xiàn)在松江區(qū)出臺產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整推進(jìn)存量工業(yè)用地二次開發(fā)相關(guān)政策,，鼓勵符合條件的“園中園”企業(yè)改造廠房,，向存量要空間、向質(zhì)量要效益,。

“原本園區(qū)的品質(zhì)低,，容積率僅0.4到0.6，75畝的園區(qū)建筑面積僅3萬多平方米,。一旦改擴(kuò)建,，容積率能達(dá)到2.0，建筑面積可達(dá)11萬多平方米,?！敝炝制秸f，地方政府幫園區(qū)算了筆賬,，雖然園區(qū)要一次性投資3.5億元改造費用,，但品質(zhì)提高后，廠房也能租出價格,，預(yù)計年租金達(dá)到4000萬元,。

算清楚“長遠(yuǎn)賬”后，紅虹產(chǎn)業(yè)園有了積極性,，準(zhǔn)備全面向?qū)I(yè)化園區(qū)轉(zhuǎn)型,。光設(shè)計方案，園區(qū)就以數(shù)百萬元的高價,，面向國際招標(biāo),。最后，園區(qū)由德國設(shè)計團(tuán)隊重新設(shè)計,，融入產(chǎn)城融合新理念,，建設(shè)形態(tài)美觀,、配套完善的高品質(zhì)現(xiàn)代化廠房，作為導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)外資項目的重要載體,。

數(shù)年時間,，紅虹產(chǎn)業(yè)園從簡陋的木質(zhì)家具生產(chǎn)廠蝶變?yōu)楦咂焚|(zhì)科創(chuàng)園區(qū)，獲評“上海市創(chuàng)業(yè)孵化示范基地”,，承辦G60科創(chuàng)走廊youxiu人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽,，入駐數(shù)百家科創(chuàng)企業(yè)，去年稅收達(dá)4000萬元,。

從機(jī)制上破局,，發(fā)揮耦合效應(yīng)

泗涇鎮(zhèn)現(xiàn)有商用密碼、國科,、綠亮,、掌安、交科眾創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺19個,，面積共1000畝左右,。面對“園中園”管理和服務(wù)上的短板，僅提升園區(qū)硬件水平,，只是外表光鮮,。單憑政府經(jīng)濟(jì)部門為園區(qū)提供“保姆式”招商、審批服務(wù)等,，也只能圍繞個別點位做文章，精力終究有限,。如何從體制機(jī)制上想辦法,，發(fā)揮園區(qū)間耦合效應(yīng)？

紅虹產(chǎn)業(yè)園有一家行業(yè)隱形**企業(yè)——爐石科技,。企業(yè)推出的純麥無線K歌麥克風(fēng)入選首批上海市高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項目,，訂單成倍增長，僅2022年上半年,，其工業(yè)產(chǎn)值就同比增長90.6%,，今年有望納稅千萬元。

初步涉足園區(qū)運(yùn)營開發(fā)的紅虹產(chǎn)業(yè)園,，能孵化培育出這樣的“金鳳凰”,，背后的泗涇鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)部門功不可沒。

經(jīng)過深入調(diào)研,，泗涇鎮(zhèn)黨委政府提出打造“三優(yōu)三提”園區(qū)管理“升級版”：緊緊抓住19個園區(qū)平臺公司,，以優(yōu)化服務(wù)、優(yōu)化環(huán)境,、優(yōu)化機(jī)制三大舉措,，提升精準(zhǔn)高效標(biāo)準(zhǔn),、提升招商引資質(zhì)效，提升區(qū)域競爭力,。

在組織架構(gòu)上,，泗涇鎮(zhèn)成立鎮(zhèn)屬公司管理和服務(wù)19個園區(qū)平臺，將原本各園區(qū)零散的企業(yè)服務(wù)專員凝聚起來,，形成一支上百人的“編外”招商引資和企業(yè)服務(wù)隊伍矩陣,。

“我們將園區(qū)平臺用好，就等于多了上百名招商員,、企業(yè)服務(wù)員,，更有利于以商招商?！睏詈楸虮硎?，對于服務(wù)專員無法協(xié)助解決的問題，后續(xù)會通過鎮(zhèn)“產(chǎn)業(yè)項目推進(jìn)會”由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)各職能部門協(xié)調(diào)解決,。

每季度舉行的平臺會議為企業(yè)津津樂道,。泗涇鎮(zhèn)定期邀請園區(qū)平臺、相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人參會,，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì),、市場、稅務(wù),、規(guī)劃,、城管、教育等職能部門共同參與,，聽取園區(qū)企業(yè)發(fā)展難題,，實現(xiàn)政企面對面的“你問我答、你呼我應(yīng)”,。

,，2022年新增企業(yè)216家、新增上市掛牌企業(yè)4家,、新增高新技術(shù)企業(yè)26家,。