如何運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)管理公司,？,？,？,？

有很多朋友問(wèn)我,，怎么運(yùn)營(yíng)一個(gè)資產(chǎn)管理公司,，那就斗膽談?wù)勛约旱囊恍┱J(rèn)識(shí),，歡迎來(lái)拋磚,。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司要實(shí)現(xiàn)資源整合和價(jià)值發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo),，大致需要做好三項(xiàng)工作：1、資產(chǎn)的獲得,；2,、資產(chǎn)的整理；3,、資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng),。

資產(chǎn)的獲得

在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司名下成立若干SPV，分別用于獲得不同的債權(quán)或其他資產(chǎn),。

成立SPV的意義在于風(fēng)險(xiǎn)的隔離,、債權(quán)的對(duì)口管理以及稅負(fù)上的一些優(yōu)化，還可以避免資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司直接面對(duì)訴訟糾紛或其他糾紛,。

由于債權(quán)的轉(zhuǎn)讓既能實(shí)現(xiàn)原債權(quán)持有人的不良資產(chǎn)出表,，也可暫時(shí)避免提前繳納稅款，此階段暫時(shí)不考慮資產(chǎn)直接過(guò)戶(hù),。

債權(quán)的獲得有兩種方式,，一種為按帳面價(jià)值,，一種按市場(chǎng)化估值,。以帳面價(jià)值獲得，原轉(zhuǎn)讓方無(wú)帳面損失,，但資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司在終處置環(huán)節(jié)時(shí)，將會(huì)產(chǎn)生損失,。市場(chǎng)化估值效果

債權(quán)人持有的債權(quán),，分為有擔(dān)保債權(quán)和無(wú)擔(dān)保債權(quán)。有擔(dān)保債權(quán)繼續(xù)分為抵押,、質(zhì)押等五種擔(dān)保形式,。從實(shí)際情況看，債權(quán)人和債務(wù)人之間經(jīng)過(guò)幾年的較量加至外部環(huán)境的變化,，除了不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),，其余的有擔(dān)保債權(quán)和無(wú)擔(dān)保債權(quán)已大幅折損甚至歸零。如果債務(wù)人不是上市公司或國(guó)有企業(yè),，也只有不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)尚有價(jià)值,。但這樣，在不動(dòng)產(chǎn)抵押物里,，土地使用權(quán)雖有增值,，但建筑物年久失修帶來(lái)的實(shí)體性和功能性貶值對(duì)債權(quán)也有著很大的負(fù)面影響。

資產(chǎn)的整理

特殊資產(chǎn)有時(shí)難于處理,，很大原因是問(wèn)題多,，如法律風(fēng)險(xiǎn)大、現(xiàn)場(chǎng)復(fù)雜,、債務(wù)人不配合,。債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低，也無(wú)人愿意接盤(pán),。資產(chǎn)的整理是必要的,，更有利于順利處置和更高溢價(jià)。

對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行整理時(shí),，會(huì)發(fā)現(xiàn)同一債務(wù)人的資產(chǎn)可能被分割抵押給不同的債權(quán)人,，或是同一資產(chǎn)存在多次抵押，或是被無(wú)擔(dān)保債權(quán)人先行查封,。這類(lèi)資產(chǎn)的整理難度大,，但也帶來(lái)一定折價(jià)的空間或融資渠道。

資產(chǎn)整理的三種形式：

法拍：將訴訟程序推動(dòng)至二拍階段,，至少到強(qiáng)制執(zhí)行階段,。在沒(méi)有找到意向購(gòu)買(mǎi)人之前，不要進(jìn)入以物抵債的程序,。

申請(qǐng)破產(chǎn)：流程繁瑣,，時(shí)間較長(zhǎng)，影響面大,，但問(wèn)題解決徹底,。適用于那些長(zhǎng)期停止經(jīng)營(yíng)但仍占用場(chǎng)地,、債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重的僵尸企業(yè),。由于使用價(jià)值變成了清算價(jià)值,，抵押物可能有較大的折價(jià)空間，反而有利于未來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn),。有時(shí),，破產(chǎn)重整還可能引入新投資人。

通過(guò)法拍和申請(qǐng)破產(chǎn),，可以理清抵押物上的租賃關(guān)系,、抵押物涉及的拖欠工程款和土地款、欠繳的房產(chǎn)稅和土地使用稅,、未完工的在建工程價(jià)值,，有利于正確評(píng)估抵押物價(jià)值,。

協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)哼@一點(diǎn)放在后是因?yàn)殡y度大,，主要是因?yàn)閷?duì)于債務(wù)人后的財(cái)產(chǎn)，不會(huì)輕易放棄而提出較高條件,。無(wú)法深入調(diào)查,，資產(chǎn)質(zhì)量情況不明。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行全面的整理后,，能達(dá)到中間環(huán)節(jié)交易費(fèi)用明確,、現(xiàn)場(chǎng)已清場(chǎng)、租賃關(guān)系清晰,、債務(wù)人無(wú)異議后,，債權(quán)價(jià)值就基本可以確定。這就為下一步資產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)提供了前提,。

資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)

資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng),，可以理解為招商引資的能力。

招商是指將持有的資產(chǎn)以何種形式來(lái)吸引投資人合作,。比如轉(zhuǎn)讓,、投資、租賃和投行,。

轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂騻鶛?quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡(jiǎn)單,，低買(mǎi)高賣(mài)，四大AMC大都采取這種形式,。但這種債權(quán)經(jīng)過(guò)層層轉(zhuǎn)手,，結(jié)果造成原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系更為復(fù)雜。但好處在于,，債權(quán)交易的金額基數(shù)大,，價(jià)差收入較可觀,。

投資

對(duì)符合開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)招商政策的意向投資人可以有如下操作：

配資：當(dāng)投資人有資金缺口并支付相當(dāng)比例保證金時(shí)，提供配資,，在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)補(bǔ)足差額或約定期限利率歸還,。

資產(chǎn)過(guò)戶(hù)：投資人希望不動(dòng)產(chǎn)交割的，將產(chǎn)權(quán)辦至SPV名下,。T+1日,，由投資人支付對(duì)價(jià)購(gòu)入資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司持有的SPV股權(quán)。投資人需支付相應(yīng)比例的保證金,。

股權(quán)投資：在約定標(biāo)的公司的經(jīng)營(yíng)期限后,，以持有的債權(quán)做為股權(quán)投入標(biāo)的公司，該債權(quán)的底層資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)由標(biāo)的公司無(wú)償使用,，名股實(shí)債操作,。一定期限內(nèi)由投資人購(gòu)買(mǎi)股權(quán)。

聯(lián)營(yíng)：與投資人就共同的項(xiàng)目達(dá)成一致,，約定分成比例,。

共同開(kāi)發(fā)：涉及商住地，SPV以持有的資產(chǎn)入股,，獲得開(kāi)發(fā)收益,。假設(shè)西湖濕地地塊，由SPV持有的土地使用權(quán)入股,，信達(dá)資產(chǎn)提供資金,，由藍(lán)城設(shè)計(jì)、代建和運(yùn)營(yíng),。

租賃：對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行租賃,，獲取租金收入。

投行業(yè)務(wù)：如提供資產(chǎn)重組和破產(chǎn)管理服務(wù),、為資產(chǎn)合并,、分割提供服務(wù)、撮合成交,、提供融資咨詢(xún)等,。

引資是指持有的資產(chǎn)要獲取融資，以更少的占用資本金,。

因資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司為獲得各類(lèi)資產(chǎn)將消耗大量資本金,，而資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)也不是一日之功，僅靠資本金的投入和利潤(rùn)的積累,，發(fā)展會(huì)很緩慢,。如何獲得更多的融資是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款：對(duì)于持有的帶租約的物業(yè)可以做此方面的融資,。

債權(quán)融資：以有擔(dān)保的債權(quán)質(zhì)押,，提供外部增信的一種融資,。

存量融資：此處存量融資是指原擔(dān)保物上設(shè)定了金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)時(shí)，當(dāng)有意向投資人購(gòu)置擔(dān)保物時(shí),，原金融機(jī)構(gòu)需繼續(xù)提供融資,。這就解決了投資人獲得資產(chǎn)時(shí)又得去金融機(jī)構(gòu)融資的麻煩，會(huì)極大提高投資人的購(gòu)買(mǎi)意向,，降低資產(chǎn)處置的難度,。同樣，在SPV獲得擔(dān)保物的所有權(quán)時(shí),，原金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)提供低息的融資支持,。在資產(chǎn)重組時(shí)，應(yīng)與原機(jī)構(gòu)商談后后續(xù)融資支持事宜,，就是說(shuō)不能讓TA跑了,。在一些不良地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)上，原土地使用權(quán)已抵押至金融機(jī)構(gòu),。新投資人進(jìn)入時(shí),，通常會(huì)要求金融機(jī)構(gòu)提供一定額度的資金支持。

特殊資產(chǎn)基金：發(fā)起設(shè)立特殊資產(chǎn)基金,，分層設(shè)計(jì),，實(shí)現(xiàn)投資資金來(lái)源多元化,，收益分配市場(chǎng)化,。

不良資產(chǎn)證券化：本質(zhì)上是一種融資方式，大多數(shù)有變相的兜底條款,?？色@得低息、長(zhǎng)期的資金,。但如果要真實(shí)出表,，進(jìn)池債權(quán)又會(huì)有巨大折扣，若進(jìn)池的不良資產(chǎn)質(zhì)量差,，還可能導(dǎo)致發(fā)行失敗,。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的發(fā)展目標(biāo)

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)從本質(zhì)上看是一種服務(wù)，是信息的交換,。要有平臺(tái)化思維,，要將資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司建設(shè)成資產(chǎn)信息的集散平臺(tái)，要成為解決問(wèn)題的機(jī)構(gòu),，這樣才能做大做強(qiáng),，盤(pán)活資產(chǎn)，持續(xù)盈利,。

前期可以開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為契機(jī),，積累經(jīng)驗(yàn),，建立銅陵地區(qū)的特殊資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)。

在平臺(tái)運(yùn)營(yíng)的中期,，匯集銅陵地區(qū)金融機(jī)構(gòu)以及非金機(jī)構(gòu)的各類(lèi)資產(chǎn),，并提供資金、信息和方案設(shè)計(jì)等各類(lèi)服務(wù),，獲取各種收益,。

在銅陵地區(qū)特殊資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)成熟后，可與銅陵地區(qū)以外的城投公司或市級(jí)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司開(kāi)展合作,，互通有無(wú),，成立省級(jí)特殊資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)。

這個(gè)的平臺(tái)可以滿(mǎn)足投資人和資產(chǎn)持有人的資產(chǎn)需求,、資金需求,、方案需求。在滿(mǎn)足需求的必然會(huì)衍生出各種收入,，如咨詢(xún),、財(cái)顧、重組和投資收益,。因?yàn)檎莆沾罅康男畔⒑偷膱F(tuán)隊(duì)配合,，盤(pán)活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值大化也就是自然的事了,。

綜上,，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的終發(fā)展目標(biāo)是要成為資產(chǎn)和資金的提供方、方案的解決方等全面的輕資產(chǎn)服務(wù)商,，既要實(shí)現(xiàn)為政府解決問(wèn)題盤(pán)活資產(chǎn),，又要實(shí)現(xiàn)盈利，而不能成為持有一堆資產(chǎn)的重資產(chǎn)公司,。