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1.1 為使房地產(chǎn)管理部門掌握各類房屋的完損情況,，并為房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排以及城市規(guī)劃,、改造提供基礎(chǔ)資料和依據(jù),，特制訂本標準,。

1.2 本標準適用于房地產(chǎn)管理部門經(jīng)營的房屋。對單位自管房（不包括工業(yè)建筑）或私房進行鑒定,、管理時,，其完損等級的評定，也可適用本標準,。在評定古典建筑的完損等級時,，本標準可作參考。

1.3 對現(xiàn)有房屋原設(shè)計質(zhì)量和原使用功能的鑒定,，不屬本標準的評定范圍。

2 一般規(guī)定

2.1 房屋按常用結(jié)構(gòu)分成下列各類：

a. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的（鋼或鋼－鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)參照列入）,；

b. 混合結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的,；

c. 磚木結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚木建造的；

d. 其他結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用竹木,、磚石,、土建造的簡易房屋。

2.2 房屋完損狀況,，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu),、裝修、設(shè)備等組成部分的完好,、損壞程度,，分成下列各類：

a. 完好房；

b. 基本完好房,；

c. 一般損壞房,；

d. 嚴重損壞房；

e. 危險房,；

注：危險房是指承重的主要結(jié)構(gòu)嚴重損壞,，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋,。其評定標準另定,。

2.3 各類房屋結(jié)構(gòu)組成分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件,、非承重墻,、屋面、樓地面,；裝修組成分為：門窗,、外抹灰、內(nèi)抹灰,、頂棚,、細木裝修,；設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照,、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓,、避雷裝置等）。

2.4 有抗震設(shè)防要求的地區(qū),，在劃分房屋完損等級時應(yīng)結(jié)合抗震能力進行評定,。

2.5 房地產(chǎn)管理部門在統(tǒng)計房屋完好率時，應(yīng)按本標準所確定的完好房和基本完好房一并計算,。

2.6 凡新接管和經(jīng)過修繕后的房屋應(yīng)按本標準重新評定完損等級,。結(jié)合房屋的定期普查鑒定，亦應(yīng)調(diào)整房屋的完損等級,。

2.7 房屋完損等級的評定,，一般以幢為評定單位，一律以建筑面積（平米）為計量單位,。

3 房屋完損標準

3.1 完好標準

3.1.1 結(jié)構(gòu)部分

3.1.1.1 地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力,，無超過允許范圍的不均勻沉降。

3.1.1.2 承重構(gòu)件：梁,、柱,、墻、板,、屋架平直牢固,，無傾斜變形、裂縫,、松動,、腐朽、蛀蝕,。

3.1.1.3 非承重墻：

a. 預制墻板節(jié)點安裝牢固,，拼縫處不滲漏；

b. 磚墻平直完好,，無風化破損,；

c. 石墻無風化弓凸；

d. 木,、竹,、蘆簾、葦箔等墻體完整無破損,。

3.1.1.4 屋面：不滲漏（其他結(jié)構(gòu)房屋以不漏雨為標準）,，基層平整完好，積塵甚少,，排水暢通,。

a. 平屋面防水層,、隔熱層、保溫層完好,；

b. 平瓦屋面瓦片搭接緊密,，無缺角、裂縫瓦（合理安排利用除外）,，瓦出線完好,；

c. 青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻,，瓦頭整齊,，無碎瓦，節(jié)筒俯瓦灰梗牢固,；

d. 鐵皮屋面安裝牢固,，鐵皮完好，無銹蝕,；

e. 石灰爐渣、青灰屋面光滑平整,，油氈屋面牢固無破洞,。

3.1.1.5 樓地面：

a. 整體面層平整完好，無空鼓,、裂縫,、起砂；

b. 木樓地面平整堅固,，無腐朽,、下沉，無較多磨損和稀縫,；

c. 磚,、混凝土塊料面層平整，無碎裂,；

d. 灰土地面平整完好,。

3.1.2 裝修部分

3.1.2.1 門窗：完整無損，開關(guān)靈活,，玻璃,、五金齊全，紗窗完整,，油漆完好（允許有個別鋼門,、窗輕度銹蝕，其他結(jié)構(gòu)房屋無油漆要求）,。

3.1.2.2 外抹灰：完整牢固,，無空鼓,、剝落、破損和裂縫（風裂除外）,，勾縫砂漿密實,。

其他結(jié)構(gòu)房屋以完整無破損為標準。

3.1.2.3 內(nèi)抹灰：完整,、牢固,、無破損、空鼓和裂縫（風裂除外）,；

3.1.2.4 頂棚：完整牢固,、無破損、變形,、腐朽和下垂脫落,，油漆完好。

3.1.2.5 細木裝修：完整牢固,，油漆完好,。

3.1.3 設(shè)備部分

3.1.3.1 水衛(wèi)：上、下水管道暢通,，各種衛(wèi)生器具完好,，零件齊全無損。

3.1.3.2 電照：電器設(shè)備,、線路,、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好,。

3.1.3.3 暖氣：設(shè)備,、管道、煙道暢通,、完好,，無堵、冒,、漏,，使用正常。

3.1.3.4 特種設(shè)備：現(xiàn)狀良好,，使用正常,。

3.2 基本完好標準

3.2.1 結(jié)構(gòu)部分

3.2.1.1 地基基礎(chǔ)：有承載能力、稍有超過允許范圍的不均勻沉降,，但已穩(wěn)定,。

3.2.1.2 承重構(gòu)件：有少量損壞，基本牢固,。

a. 鋼筋混凝土個別構(gòu)件有輕微變形,、細小裂縫,，混凝土有輕度剝落、露筋,；

b. 鋼屋架平直不變形,，各節(jié)點焊接完好，表面稍有繡蝕,，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落,，節(jié)點牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕,；木屋架的各部件節(jié)點連接基本完好,，稍有隙縫，鐵件齊全,，有少量生銹,；

c. 沉重磚墻（柱）、砌塊有少量細裂縫,；

d. 木構(gòu)件稍有變形,、裂縫、傾斜,，個別節(jié)點和支撐稍有松動,，鐵件稍有銹蝕；

e. 竹結(jié)構(gòu)節(jié)點基本牢固,，輕度蛀蝕，鐵件稍銹蝕,。

3.2.1.3 非沉重墻：有少量損壞,，但基本牢固。

a. 預制墻板稍有裂縫,、滲水,，嵌縫不密實，間隔墻面層稍有破損,；

b. 外轉(zhuǎn)墻面稍有風化,，轉(zhuǎn)墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕,；

c. 石墻稍有裂縫,、弓凸；

d. 木,、竹,、蘆簾、葦箔等墻體基本完整,，稍有破損,。

3.2.1.4 屋面：局部滲漏,，積塵較多，排水基本暢通,。

a. 平屋面隔熱層,、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓,、翹邊和封口不嚴,，剛性房水層稍有龜裂，塊體房水層稍有脫殼,；

b. 平瓦屋面少量瓦片碎裂,、缺角、風化,，瓦出線稍有裂縫,；

c. 青瓦屋面瓦壟少量不直，少量瓦片破碎,，節(jié)筒俯瓦有松動,，灰梗有裂縫，屋脊抹灰有裂縫,；

d. 鐵皮屋面少量咬口或嵌縫不嚴實,，部分鐵皮生銹，油漆脫皮,；

e. 石灰爐渣,、青灰屋面稍有裂縫，油氈屋面少量破洞,。

3.2.1.5 樓地面：

a. 整體面層稍有裂縫,、空鼓、起砂,；

b. 木樓地面稍有磨損和稀縫,，輕度顫動；

c. 磚,、混凝土塊料面層磨損起砂,，稍有裂縫、空鼓,；

d. 灰土地面有磨損,、裂縫。

3.2.2 裝修部分

3.2.2.1 門窗：少量變形,、開關(guān)不靈,，玻璃、五金、紗窗少量殘缺,，油漆失光,。

3.2.2.2 外抹灰：稍有空鼓、裂縫,、風化,、剝落，勾縫砂漿少量酥松脫落,。

3.2.2.3 內(nèi)抹灰：稍有空鼓,、裂縫、剝落,。

3.2.2.4 頂棚：無明顯變形,、下垂，抹灰層稍有裂縫,，面層稍有脫釘,、翹角、松動,，壓條有脫落,。

3.2.2.5 細木裝修：稍有松動、殘缺,，油漆基本完好,。

3.2.3 設(shè)備部分

3.2.3.1 水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通,，衛(wèi)生器具基本完好,，個別零件殘缺損壞。

3.2.3.2 電照：電器設(shè)備,、線路,、照明裝置基本完好，個別零件損壞,。

3.2.3.3 暖氣：設(shè)備、管道,、煙道基本暢通,，稍有銹蝕，個別零件損壞,，基本能正常使用,。

3.2.3.4 特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用,。

3.3 一般損壞標準

3.3.1 結(jié)構(gòu)部分

3.3.1.1 地基基礎(chǔ)：局部承載能力不足,，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)稍有影響,。

3.3.1.2 承重構(gòu)件：有較多損壞,，強度已有所減弱,。

a. 鋼筋混凝土構(gòu)件有局部變形、裂縫,，混凝土剝落露筋銹蝕,，變形、裂縫值稍超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定,，混凝土剝落面積占全部面積的10％以內(nèi),，露筋銹蝕；

b. 鋼屋架有輕微傾斜或變形,，少數(shù)支撐部件損壞,，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有剝落,，露筋,、鋼桿有銹蝕；木屋架有局部腐朽,、蛀蝕,，個別節(jié)點連接松動，木質(zhì)有裂縫,、變形,、傾斜等損壞，鐵件銹蝕,；

c. 承重墻體（柱）,、砌塊有部分裂縫、傾斜,、弓凸,、風化、腐蝕和灰縫酥松等損壞,；

d. 木結(jié)構(gòu)局部有傾斜,、下垂、側(cè)向變形,、腐朽,、裂縫、少數(shù)節(jié)點松動,、脫榫,，鐵件銹蝕；

e. 竹構(gòu)件個別節(jié)點松動,，竹材有部分開裂,、蛀蝕、腐朽，局部構(gòu)件變形,。

3.3.1.3 非承重墻：有較多損壞,，強度減弱。

a. 預制墻板的邊,、角有裂縫,，拼縫處嵌縫料部分脫落，有滲水,，間隔墻層局部損壞,；

b. 磚墻有裂縫、弓凸,、傾斜,、風化、腐蝕,，灰縫有酥松,，勒腳有部分侵蝕剝落；

c. 石墻部分開裂,、弓凸,、風化，砂漿酥松,，個別石塊脫落,；

d. 木、竹,、蘆簾等墻體部分嚴重破損,，土墻稍有傾斜，硝堿,。

3.3.1.4 屋面：局部漏雨,，木基層局部腐朽、變形,、損壞,，鋼筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平,，排水設(shè)施銹蝕,、斷裂。

a. 平屋面保溫層,、隔熱層較多損壞，卷材防水層部分有空鼓,、翹邊和封口脫開,，剛性防水層有部分裂縫、起殼，塊體防水層部分有松動,、風化,、腐蝕；

b. 平瓦屋面部分瓦片有破碎,、風化,，瓦出線嚴重裂縫、起殼,、脊瓦局部松動,、破損；

c. 青瓦屋面部分瓦片風化,、破碎,、翹角，瓦壟不順直,，節(jié)筒俯瓦破碎殘缺,，灰梗部分脫落，屋脊抹灰有脫落,，瓦片松動,；

d. 鐵皮屋面部分咬口或嵌縫不嚴實，鐵皮嚴重銹爛,；

e. 石灰爐渣,、表灰屋面，局部風化脫殼,、剝落,，油氈屋面有破洞。

3.3.1.5 樓地面：

a. 整體面層部分裂縫,、空鼓,、剝落，嚴重起砂,；

b. 木樓地面部分有磨損,、蛀蝕、翹裂,、松動,、稀縫，局部變形下沉,，有顫動,；

c. 磚、混凝土塊料面層磨損,，部分破損,、裂縫,、脫落，高低不平,；

d. 灰土地面坑洼不平,。

3.3.2 裝修部分

3.3.2.1 門窗：木門窗部分翹裂，榫頭松動,，木質(zhì)腐朽,，開關(guān)不靈；鋼門,、窗部分鐵脹變形,、銹蝕，玻璃,、五金,、紗窗都部分殘缺；油漆老化翹皮,、剝落,。

3.3.2.2 外抹灰：部分有空鼓、裂縫,、風化,、剝落，勾縫砂漿部分松酥脫落,。

3.3.2.3 內(nèi)抹灰：部分空鼓,、裂縫、剝落,。

3.3.2.4 頂棚：有明顯變形,、下垂，抹灰層局部有裂縫,，面層局部有脫釘,、翹角、松動,，部分壓條脫落,。

3.3.2.5 細木裝修；木質(zhì)部分腐朽,、蛀蝕,、破裂，油漆老化,。

3.3.3 設(shè)備部分

3.3.3.1 水衛(wèi)：上,、下水道不夠暢通，管道有積垢,、銹蝕,，個別滴,、漏、冒,；衛(wèi)生器具零件部分損壞、殘缺,。

3.3.3.2 電照：設(shè)備陳舊,，電線部分老化，絕緣性能差,，少量照明裝置有損壞,、殘缺。

3.3.3.3 暖氣：部分設(shè)備,、管道銹蝕嚴重,，零件損壞，有滴,、冒,、跑現(xiàn)象，供氣不正常,。

3.3.3.4 特種設(shè)備：不能正常使用,。

3.4 嚴重損壞標準

3.4.1 結(jié)構(gòu)部分

3.4.1.1 地基基礎(chǔ)：承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑動,、壓碎,、折斷、凍酥,、腐蝕等損壞,，并且仍在繼續(xù)發(fā)展，對上部結(jié)構(gòu)有明顯影響,。

3.4.1.2 承重構(gòu)件,；明顯損壞，強度不足,。

a. 鋼筋混凝土構(gòu)件有明顯下垂變形,、裂縫，混凝土剝落和露筋銹蝕嚴重,，下垂變形,、裂縫值超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全面積的10％以上,；

b. 鋼屋架明顯傾斜或變形,，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重,，鋼筋混凝土屋架有傾斜,，混凝土嚴重腐蝕剝落,、露筋銹蝕，部分支撐損壞,，連接件不齊全,，鋼桿銹蝕嚴重；木屋架端節(jié)點腐朽,、蛀蝕,，節(jié)點連接松動，夾板有裂縫,，屋架有明顯下垂或傾斜,，鐵件嚴重銹蝕，支撐松動,；

c. 承重墻體（柱）,、砌塊強度和穩(wěn)定性嚴重不足，有嚴重裂縫,、傾斜,、弓凸、風化,、腐蝕和灰縫嚴重酥松損壞,；

d. 木構(gòu)件嚴重傾斜、下垂,、側(cè)向變形,、腐朽、蛀蝕,、裂縫,，木質(zhì)脆枯，節(jié)點松動,，榫頭折斷拔出,、榫眼壓裂，鐵件嚴重銹蝕和部分殘缺,；

e. 竹構(gòu)件節(jié)點松動,、變形，竹材彎曲斷裂,、腐朽,，整個房屋傾斜變形。

3.4.1.3 非承重墻：有嚴重損壞,，強度不足,。

a. 預制墻板嚴重裂縫、變形,，節(jié)點銹蝕,，拼縫嵌料脫落,，嚴重漏水，間隔墻立筋松動,、斷裂,，面層嚴重破損；

b. 磚墻有嚴重裂縫,、弓凸,、傾斜、風化,、腐蝕，灰縫酥松,；

c. 石墻嚴重開裂,、下沉、弓凸,、斷裂,，砂漿酥松，石塊脫落,；

d. 木,、竹、蘆簾,，葦箔等墻體嚴重破損,，土墻傾斜、硝堿,。

3.4.1.4 屋面：嚴重漏雨,。木基層腐爛、蛀蝕,、變形損壞,，屋面高低不平，排水設(shè)施嚴重銹蝕,、斷裂,，殘缺不全。

a. 平屋面保溫層,、隔熱層嚴重損壞,，卷材防水層普遍老化、斷裂,、翹邊和封口脫開,，瀝青流淌，剛性防水層嚴重開裂,、起殼,、脫落,，塊體防水層嚴重松動、腐蝕,、破損,；

b. 平瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴重破碎,、風化,，瓦出線破損、脫落,，脊瓦嚴重松動破損,；

c. 青瓦屋面瓦片零亂，風化,、碎瓦多,，瓦壟不直、脫腳,，節(jié)筒俯瓦嚴重脫落殘缺,，灰梗脫落，屋脊嚴重損壞,；

d. 鐵皮屋面嚴重銹爛,，變形下垂；

e. 石灰爐渣,、青灰屋面大部凍鼓,、裂縫、脫殼,、剝落,，油氈屋面嚴重老化，大部損壞,。

3.4.1.5 樓地面：

a. 整體面層嚴重起砂,、剝落、裂縫,、沉陷,、空鼓；

b. 木樓地面有嚴重磨損,、蛀蝕,、翹裂、松動,、稀縫,、變形下沉，顫動；

c. 磚,、混凝土塊料面層嚴重脫落,、下沉、高低不平,、破碎,、殘缺不全；

d. 灰土地面嚴重坑洼不平,。

3.4.2 裝修部分

3.4.2.1 門窗：木質(zhì)腐朽,，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動,、翹裂,，鋼門窗嚴重變形銹蝕，玻璃,、五金,、紗窗殘缺，油漆剝落見底,。

3.4.2.2 外抹灰：嚴重空鼓、裂縫,、剝落,，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重松酥脫落,。

3.4.2.3 內(nèi)抹灰：嚴重空鼓,、裂縫、剝落,。

3.4.2.4 頂棚：嚴重變形下垂,，木筋彎曲翹裂、腐朽,、蛀蝕,，面層嚴重破損，壓條脫落,，油漆見底,。

3.4.2.5 細木裝修：木質(zhì)腐朽、蛀蝕,、破裂,，油漆老化見底。

3.4.3 設(shè)備部分

3.4.3.1 水衛(wèi)：下水道嚴重堵塞,、銹蝕,、漏水；衛(wèi)生器具零件嚴重損壞、殘缺,。

3.4.3.2 電照：設(shè)備陳舊殘缺,，電線普遍老化、零亂,，照明裝置殘缺不齊,，絕緣不符合安全用電要求。

3.4.3.3 暖氣：設(shè)備,、管道銹蝕嚴重,，零件損壞、殘缺不齊,，跑,、冒、滴現(xiàn)象嚴重,，基本上已無法使用,。

3.4.3.4 特種設(shè)備：嚴重損壞，已無法使用,。

4 房屋完損等級評定方法

4.1 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法

4.1.1 凡符合下列條件之一者可評為完好房：

4.1.1.1 結(jié)構(gòu),、裝修,、設(shè)備部分各項完損程度符合完好標準。

4.1.1.2 在裝修,、設(shè)備部分中有一,、二項完損程度符合基本完好的標準，其余符合完好標準,。

4.1.2 凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：

4.1.2.1 結(jié)構(gòu),、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合基本完好標準,。

4.1.2.2 在裝修,、設(shè)備部分中有一、二項完損程度符合一般損壞的標準,，其余符合基本完好以上的標準,。

4.1.2.3 結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件,、屋面外,，可有一項和裝修或設(shè)備部分中的一項符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準,。

4.1.3 凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：

4.1.3.1 結(jié)構(gòu),、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合一般損壞標準。

4.1.3.2 在裝修,、設(shè)備部分中有一,、二項完損程度符合嚴重損壞標準，其余符合一般損壞以上標準,。

4.1.3.3 結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ),、承重構(gòu)件、屋面外,，可有一項和裝修或設(shè)備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準,，其余符合一般損壞以上的標準。

4.1.4 凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房：

4.1.4.1 結(jié)構(gòu),、裝修,、設(shè)備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準。

4.1.4.2 在結(jié)構(gòu),、裝修,、設(shè)備部分中有少數(shù)項目完損程度符合一般損壞標準，其余符合嚴重損壞的標準,。

4.2 其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法

4.2.1 結(jié)構(gòu),、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合完好標準的,，可評為完好房,。

4.2.2 結(jié)構(gòu)、裝修,、設(shè)備部分各項完好程度符合基本完好標準，或者有少量項目完好程度符合完好標準的,，可評為基本完好房,。

4.2.3 結(jié)構(gòu)、裝修,、設(shè)備部分各項完損程度符合一般損壞標準,，或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的，可評為一般損壞房,。

4.2.4 結(jié)構(gòu),、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準,，或者有少量項目完損程度符合一般損壞標準的,，可評為嚴重損壞房。

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