深圳灣科技生態(tài)園位于高新南區(qū)白石路和沙河西路交界處，南鄰高新南十道,，是深圳灣片區(qū)的核心地帶,。交通方面,，緊靠濱海大道、廣深高速,、深港西部通道等交通要道,，

周邊地鐵1號線、2號線和9號線環(huán)繞,，地鐵科苑站,、高新園站,、深大站均可到達(dá)，另有多條公交線路直達(dá)園區(qū),；臨近前海深港合作區(qū),、深圳大學(xué)、深圳灣公園等,，坐擁周邊

商務(wù),、教育、文化和休閑資源,，便捷的交通路網(wǎng)和區(qū)位優(yōu)勢成為了園區(qū)的理想建設(shè)地,。

深圳灣科技生態(tài)園項(xiàng)目占地面積約20萬㎡，計(jì)容建筑面積121萬㎡,，總建筑面積約188萬㎡,，園區(qū)囊括了寫字樓、精品公寓,、星級酒店,、展示中心、商業(yè)街區(qū),、休閑場所等

生產(chǎn),、生活配套設(shè)施，構(gòu)造了全方位,、多業(yè)態(tài)的大型綜合商務(wù)中心,。其中研發(fā)類體量約85.29萬㎡、辦公體量12.18萬㎡,、酒店6.09萬㎡、公寓11.55萬㎡,、商業(yè)6.09萬㎡以

及配套設(shè)施6400㎡,。

項(xiàng)目整體按照“兩橫兩縱”的步行通道布局，即一條園區(qū)道路和E灣大街為園區(qū)后期規(guī)劃,，其余皆為城市道路,，同時(shí)將園區(qū)劃分為四個(gè)功能區(qū)域。其中：

一區(qū)包含辦公樓和公寓1-5棟,，1棟和5棟B座為公寓,、3棟為展示會(huì)所，其余皆為研發(fā)辦公樓,；

二區(qū)包含辦公樓和公寓6-9棟,，8棟為活力中心、9棟A座為公寓,，其余皆為研發(fā)辦公樓,；

三區(qū)包含辦公樓和星級酒店10-11棟,，10棟和11棟B座為辦公樓，11棟A座為深圳灣萬怡酒店,；

四區(qū)12棟為兩座超高層寫字樓建筑,，分別由54層和58層高層塔樓和9層裙樓組成，包含深圳灣萬麗酒店和研發(fā)辦公樓,。

深圳灣科技生態(tài)園基本信息

1,，項(xiàng)目位置：位于深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南區(qū)，沙河西路與白石路交匯處,。地鐵9號線延長線

2,，開發(fā)商：深圳市投資控股有限公司

3，用地面積：20萬㎡

4,，建筑面積：約188萬㎡主體建筑物性質(zhì)為研發(fā)辦公及公寓,，總建筑面積188萬㎡，其中：商業(yè)計(jì)容建筑面積6.09萬㎡

5,，層高：4.2米 凈高2.9米

6,，物業(yè)管理：深投控物業(yè)

7，幕墻系統(tǒng)：雙層LOW--E玻璃幕墻

8,，空調(diào)系統(tǒng)：VAV中央空調(diào)系統(tǒng)

9,，停車位：約8000個(gè)

10，車位費(fèi)：600元/㎡

11,，交付時(shí)間：2016年10月

12,，出租寫字樓面積：200平-10000平不等，精裝修和毛坯均有

13,，出租價(jià)格：110-210元

14,，物業(yè)費(fèi)：19元

15，空調(diào)費(fèi)：12元

“垂直分層”打破高密度弊端,，創(chuàng)造多功能社交空間

深圳灣科技生態(tài)園園區(qū)共由6棟高層,、2棟多層、4棟超高層建筑形態(tài)組成,，大面積的玻璃幕墻,、方形的建筑外形呈現(xiàn)摩登科技感。同時(shí)在建筑立面上設(shè)計(jì)了垂直凹槽和豎向

折線,，垂直凹槽對方正的建筑體塊進(jìn)行分割,，重組豐富的立面形態(tài)，仿若縱向的空中綠廊,；折線讓整個(gè)建筑形體更整體,、更具垂直感，強(qiáng)化了建筑形體從頂部到裙樓的統(tǒng)一

和延續(xù)感,。

深圳灣科技生態(tài)園項(xiàng)目占地面積約20萬㎡,，地上計(jì)容建筑面積高達(dá)121萬㎡,，一般情況下，這種大體量,、高密度的建筑形式將產(chǎn)生公共空間單一緊湊等品質(zhì)問題,，但置身園

區(qū)，卻絲毫沒有空間緊迫感,，這源自于項(xiàng)目巧妙的“多層地表,、垂直城市”設(shè)計(jì)理念，以立體分層的設(shè)計(jì)手法將園區(qū)劃分出地下層,、首層,、平臺(tái)架空層、屋頂花園等多個(gè)垂

直功能空間,，又讓整個(gè)園區(qū)開放性地聯(lián)系起來,。

深圳灣科技生態(tài)園項(xiàng)目地下層空間作為停車場、車行交通及未來與地鐵接駁功能使用,，舒緩交通的同時(shí),，在中庭廣場承載景觀綠化和少量商業(yè)輔助功能；首層作為園區(qū)主要

形象展示,、人流和車流往來空間,，在交通方面與周邊公交、地鐵站點(diǎn)構(gòu)成聯(lián)系,，更承載著園區(qū)主要商業(yè)及公共服務(wù)配套功能,；平臺(tái)架空層承載園區(qū)步行交通及主要景觀展示

功能，架空平臺(tái)通過空間的橫向延伸連接四個(gè)分區(qū),，讓整個(gè)園區(qū)開放性的聯(lián)系起來,，又達(dá)到人車、動(dòng)靜分隔,，融入豐富的景觀設(shè)計(jì),，形成高綠化率的生態(tài)園區(qū)，是分層系統(tǒng)

中重要垂直層面,；平臺(tái)架空層往上則分別為靈活中小型企業(yè)及其屋頂花園、擁有良好景觀視野的大企業(yè)高端辦公塔樓,，這兩個(gè)區(qū)域則具有一定的私密性,。

“垂直分層”的設(shè)計(jì)概念將園區(qū)四個(gè)區(qū)域統(tǒng)籌聯(lián)系起來，強(qiáng)化了各地塊間,、地塊和城市周邊的空間關(guān)系,，加強(qiáng)企業(yè)和員工間的交流互動(dòng)。緩解了首層地面人車流線眾多的問

題,，更重要的是解決了高密度建筑布局和園區(qū)品質(zhì)間的矛盾,，營造了大量如街巷,、空中平臺(tái)、廣場,、中庭,、屋頂花園等靈活的公共空間和立體綠化，對于產(chǎn)業(yè)園的建筑功能

和生態(tài)環(huán)境的共同優(yōu)化起到了重要的作用,。

合理布局商業(yè)功能,，完善生活配套設(shè)施

深圳灣科技生態(tài)園園區(qū)在高密度的建筑群中構(gòu)建了豐富的空間場所，其著力打造的商業(yè)配套是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn),。園區(qū)自有E.Town商業(yè)品牌,，通過裙房底層巷道聯(lián)通的商業(yè)

設(shè)計(jì)，“十字”縱橫布置商業(yè)體量,，打造成主題鮮明,、體驗(yàn)感豐富的街巷商業(yè)區(qū)；通過結(jié)合商家品牌設(shè)施,，塑造宜人的空間,，如戶外餐吧、休閑飲品區(qū),，構(gòu)成有趣而富有人

情味的購物空間,。商業(yè)作為園區(qū)的生活配套，主要以大型超市,、高端餐飲以及小型餐飲,、社區(qū)店等為主要形態(tài)，集餐飲,、零售,、休閑娛樂、藝術(shù)教育等豐富業(yè)態(tài)為一體,，引

入多家優(yōu)質(zhì)品牌,。餐飲方面包含主力店超級物種、北海漁村,、蓉和小廚等,，咖啡飲品品牌豐富，有星巴克,、太平洋咖啡,、sugar咖啡、喜茶等充分滿足商務(wù)休閑需求,；還有

藝術(shù)教育中心,、深圳首家智能互聯(lián)網(wǎng)健身中心“光豬圈健身”、美容機(jī)構(gòu)和瑜伽館等豐富業(yè)余生活。

深圳灣科技生態(tài)園處于深圳南山區(qū)深圳灣超級總部基地,，高新科技園南區(qū),，東臨沙河西路、北臨白石路,。

主體建筑物性質(zhì)為研發(fā)辦公及公寓,，項(xiàng)目總占地面積約20萬㎡，總建筑面積188萬㎡,，其中：商業(yè)計(jì)容建筑面積6.09萬㎡,，共分四區(qū)建設(shè)，一區(qū)商業(yè)2.0萬㎡,，二區(qū)商業(yè)1.2

萬㎡,，三區(qū)商業(yè)2.38萬㎡，四區(qū)商業(yè)0.4萬㎡,。

需要解決的核心問題：

1)未來區(qū)域消費(fèi)群為居住,、中商務(wù)人群、深圳灣游玩人群,，具有多元性,，但項(xiàng)目體量大， 短期內(nèi)周邊人口少,，且項(xiàng)目商業(yè)作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè),，如何將項(xiàng)目打造為特色型開放

式商業(yè)街區(qū)，充分吸引居住,、商務(wù),、游玩客群及其他外部客群，以避免商業(yè)出現(xiàn)“潮汐”現(xiàn)象

2)未來周邊將面臨海岸城,、萬象天地等項(xiàng)目競爭,， 如何通過商家組合，凸顯項(xiàng)目品質(zhì)和特色,，并實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營

3)項(xiàng)目商業(yè)分布分散,，且主要分布于一、三層,，動(dòng)線復(fù)雜,、連續(xù)性較差，鋪位面積較小,，且物業(yè)條件限制較多,，如何大化提高商業(yè)互動(dòng)性、優(yōu)化商業(yè)平面和垂直動(dòng)線,、鋪位

適用性,。

深圳灣科技生態(tài)園項(xiàng)目配套 

體育配套設(shè)施包括：深圳灣海濱公園,、15公里濱海長廊,、“春繭”深圳灣體育中心,、內(nèi)灣F1摩托艇賽場、保利博物館,、深圳現(xiàn)代藝術(shù)博物館,、深圳歌劇院等的文化體育配

套設(shè)施 

周邊大廈：軟件產(chǎn)業(yè)基地，大廈,，A8大廈,，騰訊大廈，易思博大廈,，三諾智慧大廈,，等 

商務(wù)配套：大廈自帶8631平商業(yè)，銀行,、酒店,、餐飲、便利店,、等一應(yīng)俱全,，配套完善、成熟,。 

酒店配套：凱賓斯基酒店,，中洲萬豪酒店，木棉花酒店,，新桃園酒店,，等 

交通：：2號線，科苑站,。 

環(huán)繞本項(xiàng)目周邊公交站點(diǎn)：“濱海之窗”,，“軟件產(chǎn)業(yè)基地”，“國際大廈”等公交站點(diǎn),，有多條公交線路,。 

銀行：中國銀行、華潤銀行,、深發(fā)展,、中國工商銀行、中國郵政,、招商銀行,、農(nóng)行、廣發(fā),、中國建設(shè),、中信銀行、友利等。