深圳灣科技生態(tài)園位于高新南區(qū)白石路和沙河西路交界處，南鄰高新南十道,，是深圳灣片區(qū)的核心地帶,。交通方面，緊靠濱海大道,、廣深高速,、深港西部通道等交通要道，

周邊地鐵1號線,、2號線和9號線環(huán)繞,，地鐵科苑站、高新園站,、深大站均可到達,，另有多條公交線路直達園區(qū)；臨近前海深港合作區(qū),、深圳大學(xué),、深圳灣公園等，坐擁周邊

商務(wù),、教育,、文化和休閑資源，便捷的交通路網(wǎng)和區(qū)位優(yōu)勢成為了園區(qū)的理想建設(shè)地,。

深圳灣科技生態(tài)園項目占地面積約20萬㎡,，計容建筑面積121萬㎡,，總建筑面積約188萬㎡，園區(qū)囊括了寫字樓,、精品公寓,、星級酒店、展示中心,、商業(yè)街區(qū),、休閑場所等

生產(chǎn)、生活配套設(shè)施,，構(gòu)造了全方位,、多業(yè)態(tài)的大型綜合商務(wù)中心。其中研發(fā)類體量約85.29萬㎡,、辦公體量12.18萬㎡,、酒店6.09萬㎡、公寓11.55萬㎡,、商業(yè)6.09萬㎡以

及配套設(shè)施6400㎡。

項目整體按照“兩橫兩縱”的步行通道布局,，即一條園區(qū)道路和E灣大街為園區(qū)后期規(guī)劃,，其余皆為城市道路，將園區(qū)劃分為四個功能區(qū)域,。其中：

一區(qū)包含辦公樓和公寓1-5棟,，1棟和5棟B座為公寓、3棟為展示會所,，其余皆為研發(fā)辦公樓,；

二區(qū)包含辦公樓和公寓6-9棟，8棟為活力中心,、9棟A座為公寓,，其余皆為研發(fā)辦公樓；

三區(qū)包含辦公樓和星級酒店10-11棟,，10棟和11棟B座為辦公樓,，11棟A座為深圳灣萬怡酒店；

四區(qū)12棟為兩座超高層寫字樓建筑,，分別由54層和58層高層塔樓和9層裙樓組成,，包含深圳灣萬麗酒店和研發(fā)辦公樓。

深圳灣科技生態(tài)園基本信息

1,，項目位置：位于深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南區(qū),，沙河西路與白石路交匯處。地鐵9號線延長線

2,，開發(fā)商：深圳市投資控股有限公司

3,，用地面積：20萬㎡

4,，建筑面積：約188萬㎡主體建筑物性質(zhì)為研發(fā)辦公及公寓，總建筑面積188萬㎡,，其中：商業(yè)計容建筑面積6.09萬㎡

5,，層高：4.2米 凈高2.9米

6，物業(yè)管理：深投控物業(yè)

7,，幕墻系統(tǒng)：雙層LOW--E玻璃幕墻

8,，空調(diào)系統(tǒng)：VAV中央空調(diào)系統(tǒng)

9，停車位：約8000個

10,，車位費：600元/㎡

11,，交付時間：2016年10月

12，出租寫字樓面積：200平-10000平不等,，精裝修和毛坯均有

13,，出租價格：110-210元

14，物業(yè)費：19元

15,，空調(diào)費：12元

“垂直分層”打破高密度弊端,，創(chuàng)造多功能社交空間

深圳灣科技生態(tài)園園區(qū)共由6棟高層、2棟多層,、4棟超高層建筑形態(tài)組成,，大面積的玻璃幕墻、方形的建筑外形呈現(xiàn)摩登科技感,。在建筑立面上設(shè)計了垂直凹槽和豎向

折線,，垂直凹槽對方正的建筑體塊進行分割，重組豐富的立面形態(tài),，仿若縱向的空中綠廊,；折線讓整個建筑形體更整體、更具垂直感,，強化了建筑形體從頂部到裙樓的統(tǒng)一

和延續(xù)感,。

深圳灣科技生態(tài)園項目占地面積約20萬㎡，地上計容建筑面積高達121萬㎡,，一般情況下,，這種大體量、高密度的建筑形式將產(chǎn)生公共空間單一緊湊等品質(zhì)問題,，但置身園

區(qū),，卻絲毫沒有空間緊迫感，這源自于項目巧妙的“多層地表,、垂直城市”設(shè)計理念,，以立體分層的設(shè)計手法將園區(qū)劃分出地下層、首層,、平臺架空層,、屋頂花園等多個垂

直功能空間,，又讓整個園區(qū)開放性地聯(lián)系起來。

深圳灣科技生態(tài)園項目地下層空間作為停車場,、車行交通及未來與地鐵接駁功能使用,，舒緩交通的在中庭廣場承載景觀綠化和少量商業(yè)輔助功能；首層作為園區(qū)主要

形象展示,、人流和車流往來空間,，在交通方面與周邊公交、地鐵站點構(gòu)成聯(lián)系,，更承載著園區(qū)主要商業(yè)及公共服務(wù)配套功能,；平臺架空層承載園區(qū)步行交通及主要景觀展示

功能，架空平臺通過空間的橫向延伸連接四個分區(qū),，讓整個園區(qū)開放性的聯(lián)系起來,，又達到人車、動靜分隔,，融入豐富的景觀設(shè)計,，形成高綠化率的生態(tài)園區(qū)，是分層系統(tǒng)

中重要垂直層面,；平臺架空層往上則分別為靈活中小型企業(yè)及其屋頂花園,、擁有良好景觀視野的大企業(yè)高端辦公塔樓，這兩個區(qū)域則具有一定的私密性,。

“垂直分層”的設(shè)計概念將園區(qū)四個區(qū)域統(tǒng)籌聯(lián)系起來，強化了各地塊間,、地塊和城市周邊的空間關(guān)系,，加強企業(yè)和員工間的交流互動。緩解了首層地面人車流線眾多的問

題,，更重要的是解決了高密度建筑布局和園區(qū)品質(zhì)間的矛盾,，營造了大量如街巷、空中平臺,、廣場,、中庭、屋頂花園等靈活的公共空間和立體綠化,，對于產(chǎn)業(yè)園的建筑功能

和生態(tài)環(huán)境的共同優(yōu)化起到了重要的作用,。

合理布局商業(yè)功能，完善生活配套設(shè)施

深圳灣科技生態(tài)園園區(qū)在高密度的建筑群中構(gòu)建了豐富的空間場所,，其著力打造的商業(yè)配套是項目的一大亮點,。園區(qū)自有E.Town商業(yè)品牌，通過裙房底層巷道聯(lián)通的商業(yè)

設(shè)計,，“十字”縱橫布置商業(yè)體量,，打造成主題鮮明,、體驗感豐富的街巷商業(yè)區(qū)；通過結(jié)合商家品牌設(shè)施,，塑造宜人的空間,，如戶外餐吧、休閑飲品區(qū),，構(gòu)成有趣而富有人

情味的購物空間,。商業(yè)作為園區(qū)的生活配套，主要以大型超市,、高端餐飲以及小型餐飲,、社區(qū)店等為主要形態(tài)，集餐飲,、零售,、休閑娛樂、藝術(shù)教育等豐富業(yè)態(tài)為一體,，引

入多家優(yōu)質(zhì)品牌,。餐飲方面包含主力店超級物種、北海漁村,、蓉和小廚等,，咖啡飲品品牌豐富，有星巴克,、太平洋咖啡,、sugar咖啡、喜茶等充分滿足商務(wù)休閑需求,；還有

藝術(shù)教育中心,、深圳首家智能互聯(lián)網(wǎng)健身中心“光豬圈健身”、美容機構(gòu)和瑜伽館等豐富業(yè)余生活,。

深圳灣科技生態(tài)園處于深圳南山區(qū)深圳灣超級總部基地,，高新科技園南區(qū)，東臨沙河西路,、北臨白石路,。

主體建筑物性質(zhì)為研發(fā)辦公及公寓，項目總占地面積約20萬㎡,，總建筑面積188萬㎡,，其中：商業(yè)計容建筑面積6.09萬㎡，共分四區(qū)建設(shè),，一區(qū)商業(yè)2.0萬㎡,，二區(qū)商業(yè)1.2

萬㎡，三區(qū)商業(yè)2.38萬㎡,，四區(qū)商業(yè)0.4萬㎡,。

需要解決的核心問題：

1)未來區(qū)域消費群為居住,、中商務(wù)人群、深圳灣游玩人群,，具有多元性,，但項目體量大， 短期內(nèi)周邊人口少,，且項目商業(yè)作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè),，如何將項目打造為特色型開放

式商業(yè)街區(qū)，充分吸引居住,、商務(wù),、游玩客群及其他外部客群，以避免商業(yè)出現(xiàn)“潮汐”現(xiàn)象

2)未來周邊將面臨海岸城,、萬象天地等項目競爭,， 如何通過商家組合，凸顯項目品質(zhì)和特色,，并實現(xiàn)成功運營

3)項目商業(yè)分布分散,，且主要分布于一、三層,，動線復(fù)雜,、連續(xù)性較差，鋪位面積較小,，且物業(yè)條件限制較多,，如何大化提高商業(yè)互動性、優(yōu)化商業(yè)平面和垂直動線,、鋪位

適用性,。

深圳灣科技生態(tài)園項目配套 

體育配套設(shè)施包括：深圳灣海濱公園、15公里濱海長廊,、“春繭”深圳灣體育中心、內(nèi)灣F1摩托艇賽場,、保利博物館,、深圳現(xiàn)代藝術(shù)博物館、深圳歌劇院等的文化體育配

套設(shè)施 

周邊大廈：軟件產(chǎn)業(yè)基地,，大廈,，A8大廈，騰訊大廈,，易思博大廈,，三諾智慧大廈，等 

商務(wù)配套：大廈自帶8631平商業(yè),，銀行,、酒店,、餐飲、便利店,、等一應(yīng)俱全,，配套完善、成熟,。 

酒店配套：凱賓斯基酒店,，中洲萬豪酒店，木棉花酒店,，新桃園酒店,，等 

交通：：2號線，科苑站,。 

環(huán)繞本項目周邊公交站點：“濱海之窗”,，“軟件產(chǎn)業(yè)基地”，“國際大廈”等公交站點,，有多條公交線路,。 

銀行：中國銀行、華潤銀行,、深發(fā)展,、中國工商銀行、中國郵政,、招商銀行,、農(nóng)行、廣發(fā),、中國建設(shè),、中信銀行、友利等,。