廣東踏信冷鏈物流有限公司與物流有限公司是一家集普貨,冷藏冷凍的物流公司,，是一家專業(yè)從事跨省市公路貨物運輸和倉儲的服務(wù)性企業(yè),。公司實力雄厚,，擁有多年的營運經(jīng)驗,。公司在倉儲部現(xiàn)擁有5000平方米倉庫，冷藏冷凍倉庫1000平方,，倉儲能力達(dá)5000余噸,。設(shè)有多個和儲運網(wǎng)點，自備貨運車輛30余輛（5T-30T）,，網(wǎng)絡(luò)合同車100輛,，另有多輛危險品車輛，備有市區(qū)通行證可隨時為您提供市內(nèi)短駁,，零擔(dān)快運業(yè)務(wù),，設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)市內(nèi)倉庫備有各類鏟車等裝卸設(shè)備。公司在全國部分城市與近百家物流公司建立了長期可靠的聯(lián)運關(guān)系,。實現(xiàn)了物流配送的一站式服務(wù),，在解決貨物快速分流的同時，也為客戶提供門到門配送服務(wù),。為了促進(jìn)市場競爭能力,、強化公司管理和提升企業(yè)形象，不斷的學(xué)習(xí)前沿物流模式優(yōu)化企業(yè)管理資源,。多年來,，公司很多員工都經(jīng)過現(xiàn)代化物流理論與運營的培訓(xùn)，并且長期從事車輛調(diào)度和運輸管理業(yè)務(wù),，熟悉物流市場運作規(guī)律,，積累了豐富的物流操作經(jīng)驗。以誠信,、熱情,、**的工作為各大企業(yè)服務(wù)，與多家國內(nèi)**企業(yè)建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系,，公司業(yè)績蒸蒸日上!

近年來,，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)走低，又受到疫情侵?jǐn)_,，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難上加難,。但隨著居民消費對電子商務(wù)需求的激增，使得人們對線上消費的依賴越來越重,，生鮮配送,、冷鏈需求、高標(biāo)倉等物流需求暴增,，使得物流地產(chǎn)熱度直線上升,，成為房地產(chǎn)業(yè)“脫虛轉(zhuǎn)實”，“由輕到重”實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的新機遇,。

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總量過剩

房地產(chǎn)悄然大轉(zhuǎn)變

2022年,，又是一個魔幻年景。疫情持續(xù)兩年后,，全國多個城市今年又開始了稱做全域靜默的居家抗疫,。當(dāng)北上廣深這些一線城市都輪番上演全城靜默的硬核防疫戲碼時，各行各業(yè)自然也陷入全體靜默的停滯狀態(tài),。房地產(chǎn)業(yè)自去年跌成狗后,，再被一波波疫情收割，如今的慘狀已經(jīng)無需用語言來形容。全行業(yè)在供需兩端都深陷疲軟：需求端,，在無休止地疫情侵?jǐn)_下,，購房者的收入預(yù)期和投資信心已極速衰竭，買房欲望降到歷史*低點,。供應(yīng)端,，房屋總量過剩世人皆知。

在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)賽道上,，早已擁擠不堪,，紅海競爭的結(jié)果就是極度地內(nèi)卷。對開發(fā)商而言,，以往駕輕就熟的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),，在今年都有點玩不下去的感覺。但是要看到,，危機,，危機，從來都是危險和機遇并存,?；剡^頭來對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全盤觀察，會發(fā)現(xiàn)這些年的行業(yè)主旋律,，除了“房住不炒”的一貫提法,，“脫虛轉(zhuǎn)實”，“由輕到重”也是房地產(chǎn)悄然進(jìn)行的大轉(zhuǎn)變,。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代走向白銀時代,，再到現(xiàn)在的黑鐵時代?；诟咧苻D(zhuǎn),、輕資產(chǎn)的短平快式開發(fā)套路，正逐漸失去立足點,。建立在長期主義理念上的投資運營開發(fā)模式,，所獲得的回報和增值越來越具吸引力。落實到細(xì)分領(lǐng)域,，住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售周期不斷拉長,，利潤率一降再降。而工業(yè)地產(chǎn),、物流地產(chǎn)等重資產(chǎn)類房地產(chǎn)的成長性和收益率一路向上,，行業(yè)機會不斷凸顯。

冷鏈物流

意想不到的房地產(chǎn)收益**

如果不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)百無聊賴的乏味行情,，筆者并不會認(rèn)真去關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個新大陸,。對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究得越深入，越是對其中的增長潛力和收益前景感到驚奇。

在房地產(chǎn)各物業(yè)門類中,，投資回報率領(lǐng)先的,，并不是大眾想象中的豪宅，寫字樓或者購物中心,，而是物流地產(chǎn),。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2019年,，北京、上海等一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%-8%,，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)4%-5%和住宅地產(chǎn)2%-3%的回報率,。

物流地產(chǎn)投資回報率在房地產(chǎn)行業(yè)脫穎而出，高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象,，不僅出現(xiàn)在一線城市,，在全國大城市中也是普遍規(guī)律。

物流地產(chǎn)是一個范圍較廣的專業(yè)領(lǐng)域,，包含倉儲,、物流、配送,，普通倉,、高標(biāo)倉、冷鏈倉等多個類別,。物流地產(chǎn)中,，冷鏈物流又以其遙遙領(lǐng)先的投資回報率笑傲行業(yè)內(nèi)其他門類。以新三板市場掛牌冷鏈企業(yè)為樣本,，冷鏈物流行業(yè)毛利率大致處于10%-30%區(qū)間,。這樣的投資收益率，無論在江河日下的房地產(chǎn)業(yè),，還是產(chǎn)能過剩的實體產(chǎn)業(yè)都是令人艷羨的水平,。

在冷鏈物流行業(yè)，各業(yè)務(wù)毛利率水平從高到低依次為：冷鏈倉儲>冷鏈裝卸>冷鏈運輸,。新三板上市的冷鏈企業(yè),，2017年前冷鏈倉儲的毛利率*高可達(dá)到50-60%。*近幾年,，隨著眾多資金進(jìn)入冷鏈行業(yè),，收益率有所回歸。但是由于冷鏈物流仍處在高增長的機會風(fēng)口,，投資回報率遠(yuǎn)超其它行業(yè),。特別是毛利率*高的冷鏈倉儲業(yè)務(wù)，整體毛利率仍有可能達(dá)到甚至超過30%。

毫無疑問,，在一片看衰的房地產(chǎn)行業(yè),，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)需求基本飽和，增長乏力,；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正冉冉升起,，前景光明。冷鏈物流,，令人意想不到地成為房地產(chǎn)收益**,。

逆勢增長

冷鏈物流行業(yè)的發(fā)展前景

任何一個行業(yè)的高回報率都源于行業(yè)自身的高成長性，而高成長來自龐大強勁的市場需求,。在遍地紅海,、普遍過剩的中國經(jīng)濟(jì)中，這實在是一個稀缺品,。

2020年后,，由于**這個黑天鵝的降臨，曾經(jīng)蓬勃發(fā)展的多個行業(yè)受疫情影響,，高增長勢頭嘎然而止,。兩年多來，在一眼望不到頭的疫情反復(fù)沖擊下,，消費者的消費愿望被極大扼制,。需求疲軟和消費降級在各個行業(yè)呈蔓延之勢。冷鏈物流行業(yè),，疫情發(fā)生后這兩年不但沒有停下前進(jìn)腳步,，反而出現(xiàn)逆勢大幅增長的現(xiàn)象。

世邦魏理仕統(tǒng)計,，疫情后全國冷庫相關(guān)的季均租賃面積為2019年的3倍,。從16個主要城市冷庫成交租賃面積來看，2020年冷庫租賃面積為50.8萬平方米,，同比提升125%,；2021年前三季度，冷庫成交租賃面積為52.6萬平方米,，超過2020年全年水平,。

冷鏈物流行業(yè)的下游應(yīng)用中，食品冷鏈物流市場占比*大,，接近90%,；醫(yī)療冷鏈約9%；化工冷鏈約1%,。農(nóng)產(chǎn)品,、生鮮食品冷鏈的需求空間基本決定了行業(yè)成長的上限,。

相比發(fā)達(dá)國家，農(nóng)產(chǎn)品流通渠道是我國存在巨大短板和長期增長潛力的藍(lán)海市場,。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平的不斷提升,，人們的生活方式和消費結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化。從*初僅僅是延長食品儲存時間的需求,，到網(wǎng)購,、生鮮電商、蔬果宅配等開始受到消費者青睞,，生鮮食品冷鏈在我國呈爆發(fā)式增長,。我國農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送比例只要達(dá)到或接近發(fā)達(dá)國家平均水平，冷鏈配送設(shè)施和冷庫容量的需求量至少還有翻幾番的潛力,。

**疫情極大地改變了全國居民的消費行為,。疫情加速生鮮食品線下轉(zhuǎn)線上，進(jìn)一步激活了冷鏈?zhǔn)袌鲂枨?。生鮮電商爆發(fā)式增長，推動冷鏈物流市場快速發(fā)展,。2020年中國生鮮電商行業(yè)市場交易量為4047億元,，較上年同期增長44.7%。預(yù)計2023年全國生鮮電商交易額將達(dá)8187億元,，比2020年增長一倍,。疫情后的兩年多來，持續(xù)不斷的居家隔離,，對農(nóng)副產(chǎn)品和生鮮冷凍食品的囤貨需求幾乎成為全國家庭消費新剛需,。目前生鮮電商正在全國快速擴張，租倉需求不斷擴大,，其中包括對于冷庫的需求,。同時在消費升級推動下進(jìn)口食品的持續(xù)穩(wěn)定增長，對冷鏈物流產(chǎn)生了巨大的推動作用,。餐飲,、商超等連鎖化業(yè)態(tài)快速擴張，催生出更多網(wǎng)絡(luò)型,、高標(biāo)準(zhǔn)的冷鏈物流需求,。未來較長時間，生鮮食品冷鏈預(yù)計仍將快速增長,。

**疫情后百業(yè)凋弊,、需求萎縮的現(xiàn)狀中，冷鏈物流卻成為反常的另類,。由于冷鏈物流在生鮮食品和疫苗試劑保存,、配送中的特殊優(yōu)勢,。疫情不但沒有減緩行業(yè)的高速發(fā)展，反而成為行業(yè)爆發(fā)的助推力,。無需多加論證,，僅憑親身感受和網(wǎng)購經(jīng)歷就可看出，在**疫情居家隔離之下生鮮電商迎來井噴式發(fā)展,，冷鏈物流已經(jīng)成為保障民生和鏈接全球生鮮食品的重要通路,。食品冷鏈、醫(yī)藥冷鏈?zhǔn)袌龇脚d未艾,，冷庫基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)成為物流新基建的重要內(nèi)核,。冷鏈物流的高速發(fā)展前景仍將保持一段較長時間。